Steuerliche Anlagemöglichkeiten:
Am Beispiel von Immobilien
Nicht jede Form des Immobilienerwerbs hat optimale steuerliche Auswirkungen:
Bei vermieteten Immobilien (z.B. Eigentumswohnung, Mietshaus) erfolgt eine Steuerminderung durch negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Verlust), die sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten (z.B. Finanzierungskosten (Zinsen), Absetzung für Abnutzung (AfA) ergeben.
Beispiel: Die AfA beträgt bei einer Bestandsimmobilie, deren Kaufpreis in Höhe von 75.000 € zu 2/3 auf das Gebäude und zu 1/3 auf den Grund und Boden entfällt, 2 % von 50.000 €, also 1.000 € im Jahr. Liegt der Grenzsteuersatz des Steuerpflichtigen inkl. Solidaritätszuschlag bei 40 %, erfolgt eine Steuerminderung in Höhe von 400 €.
Da sich Mieteinnamen und Zinsen häufig „ausgleichen“, können neben der AfA Instandhaltungsmaßnahmen zur Erzielung eines negativen Saldos unbegrenzt als Werbungskosten geltend gemacht werden, sofern das Objekt länger als drei Jahre Eigentum des Vermieters ist.
Bei eigener Nutzung der Immobilie gibt es seit einigen Jahren keinerlei steuerliche Förderung mehr!
Aufgrund des geringen bzw. fehlenden Steuerspareffekts ist die erläuterte Immobilienanlageform, der Erwerb einer Bestandsimmobilie, nur bei günstigem Kaufpreis zu empfehlen.
Optimale steuerliche Vorteile im Rahmen der Immobilienanlage dagegen erreichen Sie ausschließlich durch die steuerlichen Vergünstigungen nach §§ 7 h und 7 i EStG.
Eine Nische für optimale Steuerminderung bietet die erhöhte Abschreibung bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7 h EStG) beziehungsweise für Baumaßnahmen an Baudenkmalen (§ 7 i EStG), da eine gleich bleibende Steuerentlastung für einen Zeitraum von 12 Jahren erzielt und die Immobilie zum Großteil mit ersparten Steuern finanziert wird.
Voraussetzung ist unter anderem ein Modernisierungsvertrag beziehungsweise eine Bescheinigung der zuständigen Behörde vor Baubeginn und die Zusammenarbeit mit einem seriösen Bauträger, damit es hinterher keine bösen Überraschungen gibt.
Beispiel 1: Die erhöhte Abschreibung nach §§ 7 h und 7 i EStG beträgt bei einer Immobilie, deren Kaufpreis in Höhe von 125.000 € zu 20 % auf den Grund und Boden und das Altgebäude und zu 80 % auf die Modernisierung entfällt, 8 Jahre lang 9.000 € pro Jahr und 4 Jahre lang 7.000 € pro Jahr. Liegt der Grenzsteuersatz des Steuerpflichtigen inkl. Solidaritätszuschlag bei 40 %, erspart sich dieser Einkommensteuern in Höhe von insgesamt rd. 40.000 €.
Beispiel 2: Die erhöhte Abschreibung nach §§ 7 h und 7 i EStG beträgt bei einer Immobilie, deren Kaufpreis in Höhe von 500.000 € zu 20 % auf den Grund und Boden und das Altgebäude und zu 80 % auf die Modernisierung entfällt, 8 Jahre lang 36.000 € pro Jahr und 4 Jahre lang 28.000 € pro Jahr. Liegt der Grenzsteuersatz inkl. Solidaritätszuschlag des Steuerpflichtigen bei 44%, erspart sich dieser Einkommensteuern in Höhe von insgesamt rd. 176.000 €.
Haben Sie ein beständiges Einkommen, erhalten Sie durch Inanspruchnahme dieser steuerlichen Vergünstigungen werthaltigen, modernisierten und attraktiven Wohnraum, den Sie günstig vermieten können.
Auch für die selbstgenutzte begünstigte sanierungs- oder denkmalgeförderte Immobilie gibt es eine entsprechende steuerliche Förderung (§ 10 f EStG) über 10 Jahre mit jeweils 9 % der begünstigten Aufwendungen.
Sind Sie interessiert, aber es sind noch Fragen offen oder haben Sie bereits einen konkreten Immobilienwunsch, über dessen steuerliche Auswirklung Sie beraten werden möchten, rufen Sie mich an und/oder vereinbaren Sie einen Termin, damit ich in einem persönlichen Gespräch Ihre individuellen Möglichkeiten prüfen bzw. Ihnen Ihr Steuersparpotential aufzeigen kann.
Ihr Dipl.-Kfm. Michael Grawert
Steuerberater
Berlepschstraße 36
14165 Berlin, Tel 80 99 79-0
